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翔港科技:关于收购上海瑞丰光电子有限公司股权的补充公告

发布日期:2022-04-29 15:01   来源:未知   阅读:

  第十七号上市公司股票交易异常波动公告1证券代码:603499证券简称:翔港科技公告编号:2021-012转债代码:113566转债简称:翔港转债转股代码:191566转股简称:翔港转股上海翔港包装科技股份有限公司关于收购上海瑞丰光电子有限公司股权的补充公告本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

  2.上海翔港包装科技股份有限公司(以下简称“公司”或“翔港科技”)拟以人民币10,533万元收购孙向东先生持有的上海瑞丰光电子有限公司(以下简称“交易标的”、“瑞丰光电子”、“被评估单位”或“评估对象”)100%股权。

  3.经公司第二届董事会第三十六次会议及第二届监事会第二十五次会议审议通过,公司已于董事会同日与孙向东签订了《股权转让协议》,尚需提交公司2021年第一次临时股东大会审议后正式生效。

  4.(具体内容参见公司披露的《关于收购上海瑞丰光电子有限公司100%股权的公告》,公告编号2021-008)。

  5.现将有关内容补充公告如下:一、关于本次交易评估的相关情况说明(一)评估结论及明细根据上海东洲资产评估有限公司(以下简称“东洲资产评估”)出具的《上海翔港包装科技股份有限公司拟收购上海瑞丰光电子有限公司股权所涉及的上海瑞丰光电子有限公司股东全部权益价值资产评估报告》(以下简称“《评估报告》”)及东洲资产评估出具的具体评估说明,瑞丰光电子(被评估单位)2021年1月31日为基准日的全部股东权益价值(以下简称“评估值”)为人民币10,933.83万元。

  10.2.固定资产-运输设备由于企业财务对运输设备折旧较快,其折旧年限大大短于国家规定的车辆耐用年限,尽管近年来车辆价格有所下降,仍致运输设备评估有大幅增值。

  12.3(二)土地使用权评估具体分析由于本次评估中,无形资产-土地使用权有较大增值,故对该科目的评估进行详细说明如下:1.评估对象及范围本次评估的无形资产—土地使用权位于上海市浦东新区琼阁路1268号,账面净值为10,940,406.71元,土地概况见下表:序号土地权证编号土地位置取得日期用地性质土地用途准用年限开发程度面积(M2)1沪(2021)市字不动产权第000043号琼阁路1268号1-7幢2013-07-16出让工业50五通一平33,382.102.评估方法和评估过程2.1土地简况瑞丰光电子具体坐落于临港重装备产业区二期H24街坊内H2403-B1地块,土地用途为工业,分别对其各项因素勘查如下:区域因素:位于临港重装备产业区,为国家新型工业化产业示范基地,该区域主要为新型技术产业带,产业聚集度较好,区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输等五种交通,交通条件较好,配套设施较齐全,周边环境一般规划为工业,无城市发展冲突。

  13.个别因素:宗地面积33382.1平米,面积利用空间一般,该处土地为类似矩形,无难以利用死角,上海市8级工业用地,临街地块,出入方便无遮挡,已完成五通一平,地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响。

  14.2.2评估过程搜集和选取可比交易案例:根据上述市场背景分析,通过市场调查,根据替代原则,按用途相同、地区相同、价格类型相同等特点,自东洲智能房地产估价系统查询公布的土地成交结果中选取与评估对象处于相邻区域内三宗类似用地作为实例,测算其比准价格。

  15.并首先根据委估对象的特点分析三处可比案例,对其各项因素调查结果如下:比较案例一比较案例二比较案例三4土地坐落临港重装备产业区A05-03地块临港奉贤园区D0107地块临港重装备产业区J11-02地块楼面单价土地用途工业工业工业交易情况成交成交成交市场状况2020-05-192019-06-132019-10-16①委估对象与比较案例出让年限均为50年。

  16.②本次评估委估对象容积率为1.5,案例1-3容积率分别为1.51、1.53、1.29,对土地容积率修正后情况如下:比较案例一比较案例二比较案例三土地坐落临港重装备产业区A05-03地块临港奉贤园区D0107地块临港重装备产业区J11-02地块楼面单价7831,253938土地用途工业工业工业交易情况成交成交成交市场状况2020-05-192019-06-132019-10-16比较案例一,具体坐落于临港重装备产业区A05-03地块,土地用途为工业,分别对其各项因素勘查如下:区域因素:位于临港重装备产业区,为国家新型工业化产业示范基地,该区域主要为产业制造区域,产业聚集度一般,区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输等五种交通,交通条件较好,配套设施较齐全,周边环境一般,规划为工业,无城市发展冲突。

  个别因素:宗地面积62329.40平米,面积利用空间较好,该处土地为类似矩形,无难以利用死角,上海市8级工业用地,临街地块,出入方便无遮挡,宗地五通一平完成,地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响。

  比较案例二,具体坐落于临港奉贤园区D0107地块,土地用途为工业,分别对其各项因素勘查如下:区域因素:位于临港奉贤园区,园区主要以科技产业和新兴产业为主,产业聚集度好,区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输等五种交通,交通条件较好,配套设施较齐全,周边环境一般,规划为工业,无城市发展冲突。

  个别因素:宗地面积65237.50平米,面积利用空间较好,该处土地为类似矩形,无难以利用死角,上海市8级工业用地,临街地块,出入方便无遮挡,宗地五通一平完成,地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响。

  5比较案例三,具体坐落于临港重装备产业区J11-02地块,土地用途为工业,分别对其各项因素勘查如下:区域因素:位于临港奉贤园区,园区主要以科技产业和新兴产业为主,产业聚集度好,区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输等五种交通,交通条件较好,配套设施较齐全,周边环境一般,规划为工业,无城市发展冲突。

  个别因素:宗地面积123951.70平米,面积利用空间好,该处土地为类似矩形,无难以利用死角,上海市8级工业用地,临街地块,出入方便无遮挡,宗地五通一平完成,地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响。

  2.3对可比实例进行打分、修正和单价计算根据上述对市场背景的分析、搜集和选取可比案例,结合委评对象和比较案例的差异情况,选择交易情况、市场状况、区域因素、个别因素四大类修正因素,按照前述系数调整方法,对其各个状况因素分析比对,进行各项因素的评定、打分、修正和单价计算,并编制汇总表格如下:因素条件比较和打分表比较因素估价对象实例一实例二实例三土地坐落临港重装备产业区二期H24街坊内H2403-B1地块临港重装备产业区A05-03地块临港奉贤园区D0107地块临港重装备产业区J11-02地块楼面单价待估783.001,253.00938.00土地用途工业工业工业工业交易情况待估成交成交成交打分系数0市场状况21/1/312020-05-192019-06-132019-10-16市场指数3区域因素聚集程度位于临港重装备产业区,为国家新型工业化产业示范基地,该区域主要为新型技术产业带,产业聚集度较好位于临港重装备产业区,为国家新型工业化产业示范基地,该区域主要为产业制造区域,产业聚集度一般位于临港奉贤园区,园区主要以科技产业和新兴产业为主,产业聚集度好位于临港重装备产业区,为国家新型工业化产业示范基地,该区域主要为新型技术产业带,产业聚集度较好打分系数交通条件区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输等五种交通,交通条件较好区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输6等五种交通,交通条件较好等五种交通,交通条件较好等五种交通,交通条件较好打分系数0市政配套配套设施较齐全配套设施较齐全配套设施较齐全配套设施较齐全打分系数0环境景观周边环境一般周边环境一般周边环境一般周边环境一般打分系数0规划限制规划为工业,无城市发展冲突规划为工业,无城市发展冲突规划为工业,无城市发展冲突规划为工业,无城市发展冲突打分系数0个别因素宗地面积宗地面积33382.1平米,面积利用空间一般宗地面积62329.40平米,面积利用空间较好宗地面积65237.50平米,面积利用空间较好宗地面积123951.70平米,面积利用空间好打分系数2土地形状该处土地为类似矩形,无难以利用死角该处土地为类似矩形,无难以利用死角该处土地为类似矩形,无难以利用死角该处土地为类似矩形,无难以利用死角打分系数0土地级别上海市8级工业用地上海市8级工业用地上海市8级工业用地上海市8级工业用地打分系数0临街深度临街地块,出入方便无遮挡临街地块,出入方便无遮挡临街地块,出入方便无遮挡临街地块,出入方便无遮挡打分系数0开发程度已完成五通一平宗地五通一平完成宗地五通一平完成宗地五通一平完成打分系数0地形地势地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响打分系数0比准单价计算表比较因素实例一实例二实例三座落临港重装备产业区A05-03地块临港奉贤园区D0107地块临港重装备产业区J11-02地块交易价格7831,253938交易情况100/100100/100市场状况1910/18771910/18411910/1873区域聚集程度100/80100/105交通条件100/100100/100100/1007因素市政配套100/100100/100环境景观100/100100/100规划限制100/100100/100个别因素宗地面积100/101100/101土地形状100/100100/100土地级别100/100100/100临街深度100/100100/100开发程度100/100100/100地形地势100/100100/100修正后比准单价9861,226938评估单价1,050经测算,委估地块50年使用权的市场法计算结果为1,050元/平方米。

  由于委估土地已使用一段时间,尚需进行土地年限修正,公式为:mnrrk111/111。

  如下表:年限修正系数及评估值计算表符号起始日期:2013/7/16评估基准日:2021/1/31已使用年限:7.50法定可使用年限:50m委估对象尚可使用:42.50n土地还原率:5.5%r修正系数:0.9635k楼面单价:1,050元/平方米容积率1.5宗地面积:33,382.10平方米土地评估值:50,674,027.80元契税:1,520,220.83土地评估值合计(取整):52,194,200.00故被评估单位的土地评估值为52,194,200.00元。

  二、交易相关内容的更正公司前述披露的公告编号为2021-008的《关于收购上海瑞丰光电子有限公司100%股权的公告》,第三章(“交易标的基本情况”)第一节(“交易标的”)第三点(“本次交易涉及的出让方获得相关资产的情况”)第1部分(“初始8成立”),援引了东洲资产评估出具的《评估报告》,表述应为:“上海瑞丰光电子有限公司成立于2012年10月,初始注册资本15,000.00人民币万元,由深圳市瑞丰光电子股份有限公司出资设立。

  ”三、备查文件(一)相关评估报告依据文件(评估事务所评估说明)特此公告。

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